Immobilien als Kapitalanlage

Steuervorteile

Wer eine Immobilie zur Vermietung erwirbt, kann dabei auch Steuern sparen.
Mehrere Kostenarten können von der Steuer abgesetzt werden:

  1. Abschreibung: Lineare Absetzung für Abnutzung (AfA)
    Bauherren von neuen sowie Erwerber von gebrauchten Immobilien können die Abschreibungssätze der linearen AfA absetzen. Für Käufer von Gebäuden, die vor 1925 errichtet wurden, gilt ein 40 Jahre lang gleich bleibender Abschreibungs-Satz von 2,5 Prozent.Gebäude mit Baujahren ab 1925 können 50 Jahre lang mit jeweils zwei Prozent abgeschrieben werden. Die lineare AfA gilt nur für vermietete, nicht für selbstgenutzte Immobilien. Übrigens: Bis Ende 2005 konnten Neubau-Käufer auch die degressive Afa wählen mit anfangs höheren Abschreibungssätzen. Dies führte zu einer anfangs deutlich höheren Steuerersparnis.
    Wichtig: Abgesetzt werden kann nur das Gebäude, nicht das Grundstück - denn Grund und Boden hat im Gegensatz zu Gebäuden eine fast ewige Haltbarkeit und nutzt sich nicht ab.
  2. Darlehenszinsen
    Darlehenszinsen sind Kosten, die vom zum versteuernden Einkommen abgezogenwerden können. Nicht abzugsfähig ist die Tilgung. Auf der anderen Seite stehen die Mieteinnahmen, die zum zu versteuernden Einkommen zählen.

Zudem gibt es noch eine zusätzliche Steuererleichterung für Käufer besonders erhaltenswerter alter Bauwerke: die Denkmalschutz- und Sanierungsabschreibung.

 

Sorgfältig auswählen

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, erwartet langfristig steigende Mieteinnahmen, Werterhalt - besser noch Wertsteigerungen - sowie eine gute Vermietbarkeit. Nicht alle auf dem Markt befindlichen Immobilien können all diese Kriterien erfüllen. Bei manchen ist sogar absehbar, dass sie sich langfristig zu Problemfällen entwickeln werden. Für den Kapitalanleger ist es deshalb wichtig, dass er sorgfältig auswählt und sich nicht von vermeintlichen Schnäppchen blenden lässt.

Möglichst viele der folgenden Kriterien sollten deshalb positiv beantwortet werden:

  • Die Immobilie ist für einen möglichst großen Kreis von potenziellen Mietern interessant: Winzige Ein-Zimmer-Appartements kommen nur für weniger zahlungskräftige Singles oder Studenten infrage, riesige Luxusherbergen nur für besonders Wohlhabende. Flexibilität ist gut: Lässt sich aus zwei kleinen rasch ein großes Zimmer machen - und umgekehrt?
  • Standort mit Zukunft wählen: Firmen, die an dem Standort investieren, geplante Neubauten und eine gute Infrastruktur sprechen dafür, dass eine Kapitalanlage auch in 20 oder 30 Jahren noch interessant sein wird
  • Die Lage der Immobilie ist gut: Sowohl das nähere Umfeld sollte ansprechend sein, als auch der Ort: Eine schwache Wirtschaftskraft und steigende Arbeitslosigkeit etwa können ein Abwandern der Bevölkerung und damit ein Überangebot an Immobilien zur Folge haben
  • Der Allgemeinzustand der Immobilie ist gut: Bei renovierungsbedürftigen Objekten sollten die Kosten kalkulierbar sein: Unentdeckte Altlasten oder versteckte Baumängel können diese in die Höhe treiben. Im Zweifel einen Experten (Gutachter) zu Rate ziehen
  • Zeitgemäßer Grundriss: Zu kleine oder ungünstig geschnittene Zimmer sind nachteilig - genauso wie so genannte gefangene Zimmer, die nicht über den Flur, sondern nur über einen anderen Raum erreichbar sind. Wenn sich allerdings der Grundriss mit vertretbarem finanziellen Aufwand ändern lässt und Lage sowie Preis angemessen sind, kann auch dies für Kapitalanleger interessant sein.
  • Günstige Nebenkosten: Die meisten Nebenkosten zahlt zwar der Mieter. Aber: Je höher diese sind, desto schwerer ist eine Wohnung in der Regel vermietbar. Denn der Mieter interessiert sich für die Gesamtkosten. Kostentreiber sind zum Beispiel: schlechte Isolierung oder veraltete Heizanlagen.

Das Wichtigste: Eine Immobilie, in der Sie unter keinen Umständen auch selbst wohnen wollten, kann kaum eine gute Kapitalanlage sein - denn es wird auch viele Mieter geben, die genauso denken wie Sie.